פסק-דין בתיק ת"א 1350-08

עסקינן בתביעה על רקע סכסוך שכנים.

נתוני רקע וגדר המחלוקת :

התובעים הם בני-זוג המתגוררים בדירה מספר 1 בקומת הקרקע של בניין מספר 10 ברחוב ויצמן בעכו (להלן- " הבניין"). הנתבעים אף הם בני-זוג המתגוררים בדירה מספר 3 אשר בקומה הראשונה מאותו בניין.

כל אחד מהצדדים הוא הבעלים והמחזיק בדירה בה מתגורר.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי הבניין רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. כמו כן אין מחלוקת, כי הגג של הבניין צמוד לדירת הנתבעים, וכי לשאר בעלי הדירות ניתנה זכות להתקין על הגג דודי שמש ואנטנות לרדיו וטלוויזיה.

הסכסוך אשר נתגלע בין הצדדים מתייחס לארבעה נושאים, הם הנושאים הדורשים הכרעה בתיק דנן, ואלה הם: הסדרת הגישה לגג הבניין לצורך התקנה או תיקון של צלחות לווין; העתקה של מיכלי הגז אשר בשימוש הנתבעים למקום אחר; פיצויים בגין עוגמת נפש בשל לכלוך אשר נוצר על ידי הנתבעים או עובדיהם; וכן חיוב הנתבעים בתשלום חלקם בהוצאות תיקון קו הביוב.

להקלת הדיון אתייחס לכל אחד מהנושאים בנפרד.

הגישה לגג : 

בנושא זה טוענים התובעים, כי בסמוך לפני הגשת התביעה נעלו הנתבעים את פתח הגישה לגג המצוי בחדר המדרגות, ומאז ממאנים לאפשר להם או למי מטעמם גישה לגג לצורך התקנה של צלחת לווין וביצוע תיקונים בצלחת קיימת.

התובעים הוסיפו, כי הנתבעים אפשרו בעבר גישה חופשית לגג, תוך הותרת פתח הגג ללא נעילה כלשהי, ואילו השינוי שחל לאחרונה הינו ממניעים פסולים ובמטרה להתעמר סתם בתובעים.

לפיכך עותרים התובעים במסגרת התביעה דנן למתן צו עשה קבוע המורה לנתבעים לאפשר להם או למי מטעמם גישה לגג בכל עת ולפי הצורך. התובעים סומכים את תביעתם בנושא זה על הוראת סעיף ד' להסכם המתייחס לבניין, המהווה לדידם צו הבית המשותף, אשר לפיו:

"הגג מעל היחידות 69/5 ו- 69/6 צמוד ליחידה מס' משנה 69/4. למרות שהגג של הבנין צמוד ליחידה מס' משנה 69/4, ההוצאות בתיקון ובהחזקת הגג כתיקונו תלויים לכל בעלי היחידות בחלקים שווים. וכן תנתן רשות לכל ה-בעלי היחידות להרכיב על הגג בוילר שמש ואנטנות לרדיו וטלביזיה, באם ירצו בכך." (כל השגיאות במקור - ג'.ט.).

הנתבעים לעומת זאת אינם חולקים על זכותם של התובעים, כמו שאר בעלי הדירות בבניין, להתקין על הגג מתקנים כאמור בהסכם הנ"ל, אך לטענתם אין באמור כדי להקנות לתובעים זכויות לא להם. לשיטתם, מאחר שהגג צמוד לדירתם, לתובעים לא קנויה זכות לקבל גישה חופשית אליו, ובדרך זו לפגוע ללא הצדק סביר בזכויות הקנייניות שלהם.

אלא שהטענה העיקרית של הנתבעים מתייחסת לחוסר סמכותו העניינית של בית משפט השלום לדון בתובענה בקשר לסעד האמור. לדידם, למפקח על המקרקעין ניתנה סמכות ייחודית לדון בנושא, מכוח הוראת סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן- "חוק המקרקעין").

התובעים לא הגיבו לטענה זו באופן ממשי, ולא נכנסו לעובי הקורה בכל הקשור לשאלת הסמכות העניינית. חרף זאת, ראיתי לנכון לבחון את טענת חוסר הסמכות לגופה, שכן שאלת הסמכות העניינית היא מעניינו של בית המשפט, ולא רק מעניינם של הצדדים.

לצורך הדיון בשאלת הסמכות העניינית יש לפנות ללשון סעיף 72(א) לחוק המקרקעין המורה לנו כדלקמן:

"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח."

בהתבסס על הוראת הסעיף הנ"ל יוצא, כי הסמכות המוקנית למפקח עפ"י סעיף 72(א) היא סמכות ייחודית, ומתוקף כך אין לבתי המשפט האזרחיים סמכות עניינית לדון בסכסוכים המנויים בסעיף הנ"ל, אף לא כסמכות מקבילה (אלא אם עילת התביעה היא הסגת גבול, כי אז מסורה לבית המשפט סמכות מקבילה לסמכותו של המפקח, בהתאם להוראת סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין).

כפי שציינתי מקודם, התובעים סומכים את תביעתם בקשר לגג על הוראת סעיף ד' שבהסכם. והשאלה שנשאלת כעת היא, הכיצד יש לסווג הסכם זה, והאם ההסכם מהווה 'תקנון' של הבניין כמשמעו בסעיף 72 לחוק המקרקעין?